昨日の続きで、物件購入時に確認する書類をみていこう。
今日はその中の➁レントロールをみていく。
レントロールとは、見ての通り、現状家賃の一覧だ。
空室の場合は、業者さんが想定家賃を入れてくれる。
家賃設定は不動産投資で儲けるために、購入金額と合わせて
重要な事なので、しっかり読み込んで欲しい。
では、早速レントロールを見てみよう。ポイントは、
➀現況家賃を確認し、利益がどのくらいになるか考える。
➁空室部分の家賃設定を自分で考える。
➂現状家賃を見直す。
➃間取りからターゲットを考える
⑤その他
➀現況家賃を確認し、利益がどのくらいになるか考える。
→まず現状家賃で、きちんと融資の返済ができるか確認し、
その上で、いくら利益が残るかを考える。
昨日持ち込んだ銀行は、現状家賃の85％で資金繰りが
回るかを確認された。全然合わなかったため、業者に
価格交渉したところだ。
➁空室部分の家賃設定を自分で考える。
→業者が記載している家賃設定はあくまで参考として、
自分なりに、SUUMOなどで周辺の似た物件の家賃が
いくらで募集が出ているかを調べる。
➂現状家賃を見直す。
→現状家賃も退去があっても同じ家賃で貸し出せるか、
家賃設定を引き直す。
➃間取りからターゲットを考える
→2DKは、1人暮らしか夫婦2人だろう。
お父さんは2DKは単身でも2人でもどちらもターゲットに
なり、間口が広がるので、このぐらいの窓値ががちょうど
良いと考えている。
和室の場合は、洋室にして1LDKに変更するだろうな。
3DKは、ファミリーだろうと考える。
ファミリーといっても小さな子供がいる家庭か、
それとも夫婦二人かと創造する。
ファミリー物件の場合、駐車場は必要だろうし、子供の
学校が近くにあるかなど、周辺環境を見ていく必要がある。
⑤その他
→このレントロールでは、住居だけでなく、事務所と
看板の収入がある。
家賃の割合として、事務所3割、看板2割と、家賃以外
の収入割合が大きいため、これらのリスク・リターンを
しっかり考える必要がある。
→あとレントロールに記載はないが、入居者について
業者に確認しておきたいことがある。
➀入居者の属性（年齢、性別、職業、生活保護か？）
➁入居期間
➂家族構成
➃滞納履歴
これらから今後のターゲットや対処方法などを想定していく。
滞納履歴があるような物件はリスクが高いため、購入検討から
見直す必要があるかも。
以上、物件概要書とレントロールの２つの書類で、購入に
値する物件かどうか判断できる。
利益に直結する最も重要な書類となるが、経験していくと
どこに注目すべきか判断できるようになるから、業者さん
から物件情報をもらって、数をこなしていこう。
