今日からリスクについて学んでいこう。
投資は「リターンとリスクは裏返し」だが、リスクはあくまでリスクだから、「リスク＝損失」ではないと言ってきた。
リスク対策を講じることで、最小限のリスクに抑えることが出来る。もちろん0にはならないが、もしリスクが起きたときでも修復することで、元に戻すことも可能だ。
詐欺でもなく「リターン＞リスク」物件となるように、自らの手で生み出していこう。
では、どのようなリスクが潜んでいくか考えて行こう。
第一に考える必要があるのは、「空室リスク」だ。
空室があると何も利益を産み出さず、借金だけを返済している状態になる。
投資をしているのに、その真逆が起こり得るのだ。
部屋数があれば、それをカバーすることはもあるが、区分マンションや戸建ては0か1だ。
これは区分マンションや戸建ての大きなデメリットだと言える。
入退去はつきものだから、2・3ケ月の空室はしかたないにしても、空室状態が続くようでは、
家賃設定に問題があるのか、もしくはそもそも需要のないエリアであることも考えられる。
購入後にエリアが悪かったとならないように購入前に徹底的に、満室稼働出来るのか、
5年後、10年後も満室稼働しているのか、を考えておく必要がある。
空室リスクに備え、購入前にすべきことを考えて行こう。
➀需要のあるエリア選定する
➁家賃設定を見直す
➂設備を導入する
➃ネット掲載を見直す
⑤管理会社に協力を依頼する
⑥自身で営業をかける など
市街化調整区域（都市開発を制御する区域）を避け、需要がありそうな場所を選択する。
ここで「HOLMESの見える賃貸経営」を活用する事が出来る。
該当エリアの空室率やそのエリアでのアクセス数が一目で分かる。
便利だから利用してみたらいい。
➁家賃設定を見直す
業者からもらうレントロールには、空室の家賃は業者が想定した金額がかかれている。
家賃を高く見積もることで、利回りが高くなるため、少し金額を盛ることがある。
必ずその家賃が適正家賃か再確認が必要だ。
また現在の入居者においても、退去後同じ家賃になるかどうかも予測しておく必要がある。
愛梨も一人暮らしする時、まずはエリアと家賃から絞って物件検索したはずだ。多くの人は
家賃に上限は有るはずだから、このエリアの家賃相場をしっかり調べることが重要だ。
SUUMOなどから近隣の競合物件と比べ、高くないか、また安過ぎないかを考える。
同じ家賃でも家賃の内訳を見直すことで、入居が付く場合がある。
例えば、家賃60,000とするのではなく、家賃59,000円、共益費1,000円とすることで、
ネットの検索サイトで、家賃50,000円台と表示される。
また家賃を下げることで、敷金・礼金が下がり、入居時に一時金を抑えることができるため、
入居時のハードルを下げることができる。
これは、敷金や礼金は家賃の〇ケ月分と設定することが多いからだ。
➂設備を導入する
競合物件と差別化し、空室リスクを回避するには、新設備を導入することも検討する必要がある。
新設備には当然費用がかかるため、費用対効果を 考える必要がある。費用をかけるなら家賃のいくらまでと予算設定する。
またWi-Fiのように毎月発生する費用は、CF（キャッシュフロー）に影響もあるため、よく考えていく必要がある。
売主としては高く売るため、少し金額を盛ることがある。
必ずその家賃が適正家賃であるか、再確認が必要だ。
また現在の入居者においても、退去後同じ家賃になるかどうかも予測しておく必要がある。
愛梨も一人暮らしする時、まずはエリアと家賃から絞って物件検索したはずだ。多くの人は
家賃に上限は有るはずだから、このエリアの家賃相場をしっかり調べることが重要だ。
SUUMOなどから近隣の競合物件と比べ、高くないか、また安過ぎないかを考える。
同じ家賃でも家賃の内訳を見直すことで、入居が付く場合がある。
例えば、家賃60,000とするのではなく、家賃59,000円、共益費1,000円とすることで、
ネットの検索サイトで、家賃50,000円台と表示される。
また家賃を下げることで、敷金・礼金が下がり、入居時に一時金を抑えることができるため、
入居時のハードルを下げることができる。
これは、敷金や礼金は家賃の〇ケ月分と設定することが多いからだ。
➃ネット掲載を見直す
管理会社を通じてSUUMOやアットホームなどに掲載してもらうが、導入済の設備が登録されてなかったり、アピールが少ないことも多々あるから、いかに検索にヒットするか、その中から興味を引いてもらえるか作戦を立てる。
ちなみに、お父さんはキャッチフレーズを考えて、それを掲載してもらっている。
川崎の物件のキャッチフレーズは、「築浅物件・陽当たり良好」って、記載してもらった。文字数制限があったから、その枠に入るよう、シンプルだけど、一目で内容が伝わるように考えた。
ターゲットによっては、ファミリー物件「子供が一人で歩いても安心な住宅街」ペット可物件「動物病院が徒歩圏内」とか、暮らしのイメージを一言添える。
⑤管理会社に協力を依頼する
よくあるのは、入居を決めってもらった業者への報酬をはずむことが多い。
報酬は広告料として支払うが、これ業界ではADと呼ばれる。このADは通常は2ケ月が多いため、
ADを3ケ月にすることで、優先して入居付けしてもらえることになる。
⑥自身で営業をかける。
ここで不動産業界のことを知っておく必要がある。
管理会社とは普段物件を管理してくれる不動産会社だ。
この管理会社を通じて入居募集をかけることになるが、 入居付けはこの管理会社だけではなく、入居付けの 不動産会社に依頼する。
よく街中にある「アパマンショップ」や「ホームメイト」
⑥自身で営業をかける。
ここで不動産業界のことを知っておく必要がある。
管理会社とは普段物件を管理してくれる不動産会社だ。
この管理会社を通じて入居募集をかけることになるが、入居付けはこの管理会社だけではなく、入居付けの不動産会社に依頼する。
よく街中にある「アパマンショップ」や「ホームメイト」 などが入居付け不動産にあたる。
なので、管理会社に任せるだけでなく、自分自身でこの入居付け不動産に直接依頼をかける。
お父さんは、直接ショップに回って物件を案内するし、物件見学に来たお客様に対し、物件の特徴や周辺環境が分かるようなチラシを準備して、部屋の一番目につく場所において見てもらうようにしている。
お父さんが募集時に作ったチラシを添付しておく。作るのも結構楽しいよ。
入居付けの不動産営業マンは、その物件のことを知っている訳ではないので、チラシでアピールすることでお客様に伝わり、決定率を上げることができる。
空室リスクへの対策は、もっとも大事なのはエリア選定だ。
重要があるエリアさえ選んでいれば、後は大家努力で空室を回避することができる。
大家に取って「空室が一番の敵だ。」満室経営が当然であり、満室であり続ける努力が必要だ。
※千同のチラシ掲載
