銀行から「謄本」の提出を要求されるが、「全部事項証明書」が正式な名称だ。「登記簿謄本」とも言う。
不動産会社に言えば出してもらえるが、自分でも法務局やネットでも取り寄せることができる。
謄本は、不動産を購入した者が国に届け出をするため、謄本を見れば、物件概要書が正しいかどうかを確認する材料となる。
同時に、ここから価格を予測することが出来る。では、この謄本から色々読み解いてみよう。
赤枠の抵当権設定に着目する。
現在の所有者が「株式会社nuutos」という会社で、「広島市信用組合」から融資を受けている。
その時の「令和3年4月26日」に「7,800万」の極度額が設定されている。
１．「株式会社nuutos」
→恐らく資産管理法人だと思われる。 要するに、お父さんと同じ投資家だ。
これが個人の名前だと、相続の可能性もあり、交渉し易かったりする。
２．「広島市信用組合」
→広島市市信用組合の立場から考えると、物件を売られ、他の銀行で融資となると、
単純に利息収入がなくなるため、同じ銀行に持ち込んだ方が有利な事もある。
ただ、その逆もあるので、銀行のクセを知っておくことは重要。
３．「令和3年4月26日」
→日付を確認すると、3年前に購入したばかりの物件を売りに出している。
というこは、ほとんど返済が進んでない。 売却益狙いの投資だと思われる。
４．「極度額」
→これ一番重要。価格をここから算出していく。
極度額は、基本的に融資額の1.2倍にした額を
設定する事が多い。（極度額とは、融資の上限金額のこと）
よって、7,800万を1.2で割り戻すことで、融資金額が算出できる。
7,800万÷1.2＝6,500万
6,500万の融資を受けていることが分かる。
ただし、あくまで融資を受けた額であり、
購入価格とは異なる。
頭金をいくら入れているによって、価格は異なる。
ここからは予測だが、6,500万という額を一括で払う投資家はほぼいないだろう。
なぜなら、投資家の基本はいかに自己資金を使わず、次の物件のため資金を温存できるか考えて投資する。
よって、頭金1割と考え、650万とすると、6,500万＋650万で、7,150万の購入金額と想定する。
あとは、利率はいくらか分からないが、仮に2.5％と想定してみる。
お父さんのように初心者は3％だ（涙）
あとは、この情報使ってシュミレーションして購入可能な範囲の金額予測をする。
シュミレーションアプリを使えば、簡単だ。
このアプリを使って計算する（PC用、スマホ用のどちらもある）
ローン計算 ドッドコム | 金利計算 かんたんローン計算サイト (loankeisan.com)
融資額：6,500万
内訳、購入額：7,150万
頭金（1割）：650万
利息：2.5％、
融資開始月：令和3年4月
融資期間：15年
※融資期間の算出は、築年数から想定する。
物件概要書：築年10年の木造の耐用
年数22年だから、残12年なので、融資期間を15年とする。
とすると、アプリをより、返済残高は6,400万以上と算出できる。
この残高にプラスして、当然利益を載せてくるし、且つ売買における諸経費もかかるため
7,800万から大幅な値引は難しそうである
事が想定できる。
少なくとも返済残高の6,400万以下の交渉は成立することはないと想定できる。
今日の授業は以上だ。
不動産価格は、1つたりとも同じものはないため価格はあってないようなものだ。
高値で掴まないよう、且つ可能な限り安値で買えるよう予測していくことが重要だね。
