不動産投資の種類は、大きく3種類です。
- 一棟物
- 区分マンション
- 戸建て
- 一棟物
→アパートやマンション・ビルを土地・建物を丸ごと買うこと。価格は、数千万～数億円になる。
木造・鉄骨・RCのどの構造を選択するかによって価格も耐用年数も大きく異なる。
1～3割の頭金を出して、銀行融資を受けて購入する。
不動産において、融資は必須だから融資戦略について、今後じっくり説明していきます。
- 区分マンション
→マンションの1画のこと、東蟹屋の家は区分マンションってことになる。
区分マンションは、融資が付きやすいため、大家としての実績作りとして、最初にスタート
する大家も多い。
区分マンションは、東蟹屋のように管理人さんが毎日掃除してくれたり、外壁や屋根など老朽化に
なる前に修繕の提案をしてくるため、維持管理が徹底している。だから銀行評価が出やすい。
ただ、その分管理費や修繕積立金の支払いを大家が行う必要があり、月々の儲けが少ない。
区分マンションの儲けは、駅近の良い立地を購入して、売却益で儲ける手法。
新築区分マンションは絶対に手を出してはならない。 新築だと業者の利益がのって高値で購入することになる。
勉強せず何も知らないサラリーマンが騙されて、失敗するケースが非常に多く、絶対にダメな投資。
あと、戸数も重要。少ない戸数だと修繕費の1戸辺りの割合大きくなり負担がかかる。
３、戸建て
→新市や馬木のような一軒家のこと。
区分マンションにも言えることだが、入居付けできなければ、収入は全くない。0か1かの投資となる。
ただファミリーでの入居となり、一度入れば長く入居してくれる。
戸建ては入居者自身で掃除もするので、管理は楽。
管理会社を通さず、大家直接入居者とやり取りする投資家も多い。
ボロ戸建てをDIYして、貸し出す投資家も多い。
DIYのノウハウを取得することで、アパートの修繕にも役立つ。
戸建てニーズは高く、実需（不動産投資ではなく実際に家を買って住む）で、売却が可能なため、
高値で出口が取れる（売却できる）。
数十万～数百万で購入するため、自己資金が少ない場場合は、戸建てからスタートする投資家も多い。
その他、不動産価格の決定はは、新築か築古か、都心か地方か、以外にも、銀行の融資情勢など景気
にも大きく左右される。
同じ物件は1件たりともないため、経験しながら感覚を身に付けていく必要がある。
不動産投資の一番重要なことは、物件を安く買う事だ。
不動産の成功は、8割型購入時に決まるため、良い物件が買えるようにしておく必要がある。
前回も伝えたが、良い物件は一瞬で売れる。
考えられないけど、本当に良い物は数千万の物件でも一瞬で売れる。
世の中に出回る前に、業者が好意にしている顧客に連絡し、数時間で売れてしまう。
その為、基本我々にそのような物件は回ってこない。
だからそういう物件を見つけたら、即判断が必要だ。
またそういう物件に当たるためにも活動量が必要だ。
物件の目利きをするためには、知識武装はもちろんだが、それ以外にマインドと自己資金を準備している必要がある。
新築 築古 都心 地方
アパート 〇 ◎ ◎ ◎
区分マンション ✖ △ ◎ ×
戸建て × 〇 〇 〇
